Leigusalar

Spurt og svarað

Hver sér venjulega um viðhald á leiguíbúð?

Meginreglan er sú að leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss- og utan, en leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu. 
Leigusali annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því sem fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. 
Þá á leigusali jafnan að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.
Leigjandi á án tafar að tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds.
Viðgerðar- og viðhaldsvinnu skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. 
Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. 
Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála.

Hvernig má semja um viðgerðakostnað á leiguíbúð?

Í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt  IV. kafla húsaleigulaga, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. 
Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.

Hvað á ég að gera sem leigusali ef leigjandi veldur tjóni á eigninni minni?

Verði leiguhúsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. 
Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda, en áður á leigusali þó að veita leigjanda frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni.
Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina á hann að leita álits byggingarfulltrúa og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.  
Leigjanda er í þeim tilvikum skylt að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.

Hvernig segi ég upp leigusamningi?

1) Tímabundinn leigusamningur:
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.
Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma.
Einungis er hægt að segja upp tímabundnum leigusamningi á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem tilgreindar eru í samningnum. 
Slík uppsögn skal vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.
 
2) Ótímabundinn leigusamningur:
Báðum aðilum ótímabundins leigusamnings er heimilt að segja honum upp. Uppsögnin á að vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, til dæmis í ábyrgðarpósti eða símaskeyti. Sé þess gætt þá hefur uppsögnin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni er ætlað að hafa, jafnvel þótt hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda.
Uppsagnarfresturinn hefst fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send og skal leigjandi hafa lokið rýmingu og frágangi hins leigða eigi síðar en kl. 13:00 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk. 
Lengt uppsagnarfrestsins er mismunandi eftir tegund leiguhúsnæðis og lengd leigutímans.

Hvenær hefst uppsagnarfrestur?

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er:
1. Einn mánuður af hálfu beggja aðila á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað.
2. Sex mánuðir af hálfu beggja á íbúðum, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár er uppsagnarfresturinn af hálfu leigusala eitt ár. 3
3. Sex mánuðir af hálfu beggja á atvinnuhúsæði fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma. 
Ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, þá getur leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Hvernig á leigjandi að skila af sér leiguhúsnæði?

Leigjandi skal skila leiguhúsnæði að leigutíma loknum í sama ástandi og hann tók við því.  Leigjandi ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun þess og spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Leigusali þarf að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis.  Ef ágallarnir voru ekki sýnilegir við skil húsnæðisins skal þeim lýst með sama hætti innan tveggja mánaða frá því að þeirra varð vart.  Sé þessara tímamarka ekki gætt fellur bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.
Ef leigusali og leigjandi koma sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda skal byggingarfulltrúi meta tjónið.  
Hvorum aðila er þó rétt að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðila var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa.

Hver sér um úttekt leiguhúsnæðis?

Úttektir samkvæmt húsaleigulögum skal byggingarfulltrúi hlutaðeigandi sveitarfélags framkvæma. Aðilum er skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða við afhendingu eða við skil í lok leigutíma ef annar aðilinn krefst þess. Sjá nánar XIV. kafla húsaleigulaga.

Hverjir hafa heimild til að starfrækja leigumiðlun?

Þeim einum er heimilt að starfrækja leigumiðlun sem lokið hafa námi til löggildingar leigumiðlunar og hlotið leyfi félagsmálaráðherra til rekstursins.  Sjá nánar XV. kafla húsaleigulaga og reglugerð nr. 675/1994 um leigumiðlun.

Hvernig er farið með skattlagningu leigutekna?

Tekjuskattlagning húsaleigutekna hjá einstaklingum fer samkvæmt reglum um fjármagnstekjuskatt ef fyrningarstofninn er undir ákveðnum viðmiðunarmörkum. Fjármagnstekjuskattur er 18% af tekjum sem falla undir þá skilgreiningu, en þó með 30% frítekjumörkum. Þó má einstaklingur sem leigir út húsnæði tímabundið, draga frá leigutekjum leigugjöld af íbúðarhúsnæði sem hann leigir sjálfur (leiga á móti leigu). Leigutekjur í atvinnurekstri teljast eins og hverjar aðrar tekjur í atvinnurekstri. Nánari upplýsingar er að finna hér.

Hvernig á að ganga frá leigusamningi?

Leigusamningar um húsnæði eiga að vera skriflegir.  Einnig eiga allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt húsaleigulögum, að vera skriflegar og undirritaðar af aðilum samningsins.
Þá getur annar hvor aðili sem þarf samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða leigusamnings að fá samþykki hins, krafist þess að fá það staðfest skriflega.

Húsaleigusamningur þarf að vera í þremur samhljóða eintökum;
Eitt eintak fyrir leigjanda, annað fyrir leigusala og þriðja eintakið er varðveitt hjá Leigu.is.
Ef þinglýsa þarf leigusamningi (t.d. varðandi húsaleigubætur), þarf að auki eitt eintak á löggiltum skjalapappír.

Hafi leigusamningi verið þinglýst skal leigjandi láta aflýsa honum þegar leigutíma lýkur. Hafi hann ekki látið gera það í síðasta lagi innan viku þar frá skal honum aflýst að kröfu leigusala.

Hver er munurinn á tímabundnum leigusamningi og ótímabundnum?

Húsaleigusamningar geta verið tvennskonar; tímabundnir og ótímabundnir.

Tímabundinn leigusamningur
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Ótímabundinn leigusamningur
Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan samning þá teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning. 
Upphæð leigunnar ákveðst þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.

Um hvað gilda húsaleigulögin?

· Húsaleigulögin gilda um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis. 
· Lögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota, gilda um slíka samninga ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði. 
· Ákvæði laganna, sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði, gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.
· Þá gilda lögin um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.
· Lögin gilda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem með vinnuframlagi. 
· Sé um að ræða samninga sem með öðru fjalla um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi þá gilda lögin um þá að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra. 
· Fjalli samningur enn fremur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögunum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.

Íbúðarhúsnæði:
Það er meginregla að ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði séu ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda. 
Réttindi leigjanda eru samkvæmt lögunum lágmarksréttindi og skyldur hans hámarksskyldur. 
Óheimilt er því að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafa að geyma sérstök frávik þess efnis. 
Með samningi verða réttindi hans hvorki rýrð né skyldur hans auknar. Hins vegar er hægt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en fram kemur í lögunum.
Heimilt er þó að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi ef íbúðarhúsnæði er leigt til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra eða öryrkja, þar sem sérstakar aðstæður kalla á aðra skipan en lögin mæla fyrir um vegna sérstaks eðlis eða tilgangi starfseminnar.

Atvinnuhúsnæði:
Ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði eru frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði ef ekki er um annað samið.

Um hvað gilda húsaleigulögin ekki?

Lögin gilda ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína, né um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði.
Þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. 
Þá gilda lögin ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.

Er leigufjárhæð miðuð við fermetrafjölda?

Þegar leigufjárhæðin er ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða skal tilgreina í leigusamningi á hvaða forsendum stærðarútreikningur byggist.

Breytist leigufjárhæð þegar leigusamningur er endurnýjaður vegna forgangsréttar?

Leigufjárhæðin skal vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Líkur eru fyrir því að sú leigufjárhæð sem áður gilti sé sanngjörn og verður sá sem véfengir það að sýna fram á annað.

Hvernig er greiðslu húsaleigu háttað?

Húsaleigu á að greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrirfram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.
Ef leigjandi hefur ekki gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga er leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af leigufjárhæð til greiðsludags.

Hvaða afleiðingar hefur það ef leigjandi borgar meira en þrjá mánuði fyrirfram?

Ef aðilar leigusamnings um íbúðarhúsnæði semja um fyrirframgreiðslu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði þá hefur það þær afleiðingar að leigjandi öðlast kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir.
Gildir það einnig þótt samið hafi verið um skemmri leigutíma.
Leigjandi þarf að setja fram við leigusala skriflega kröfu um ákveðinn eða framlengdan leigutíma, innan tveggja mánaða frá því að greiðslan fór fram, að öðrum kosti fellur rétturinn niður.

Afhending á skuldabréfum, víxlum, tékka eða annarra viðskiptabréfa til greiðslu fram í tímann telst fyrirframgreiðsla með tilheyrandi réttaráhrifum.

Ef leigjandi greiðir leigusala tryggingarfé sem hann varðveitir þá er óheimilt að krefja hann jafnframt um húsaleigu fyrirfram fyrir lengri tíma en einn mánuð.

Hvaða tryggingar á ég að fara fram á?

Áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða almennum reglum. Í 40. gr. húsaleigulaga er að finna með hvaða hætti trygging getur verið.

Hvernig skiptist reksturskostnaður leiguhúsnæðis?

Leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns, rafmagns og hita, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld.
Í fjölbýlishúsum á leigjandi einnig að greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. 
Leigusali á hins vegar að greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, endurbóta á lóð og húseign og kostnað við hússtjórn.
Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til, á leigjandi að greiða það gjald, en leigusali greiðir fasteignagjöld eða árgjöld slíkra stofnana sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup.
Heimilt er að víkja frá ofangreindri skiptingu enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi.

Í hvaða ástandi á  leiguhúsnæði að vera við afhendingu?

Þegar leiguhúsnæði er afhent leigjanda skal það vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Það skal vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir. Íbúðarhúsnæði á að fylgja það fylgifé sem var til staðar við sýningu sé ekki um annað samið.

Eru kvaðir almennt á afnotum leiguhúsnæðis?

Leigjanda er óheimilt að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigusali getur þó ekki borið fyrir sig frávik sem ekki hafa þýðingu fyrir hann eða aðra þá sem í húsinu búa eða starfa.

Hvað um  breytingar / endurbætur á leiguhúsnæði?

Leigjanda er óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. 
Að öðrum kosti eignast leigusali endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans, nema hann kjósi þá eða áður að krefjast þess, að leigjandi komi hinu leigða í upphaflegt horf. 
Þá er leigjanda heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins enda komi hann því aftur í upprunalegt ástand.

Ef leiguhúsnæði er selt á leigutímanum?

Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda og því getur leigusali framselt eignarrétt sinn að hinu leigða og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda.  Við eigendaskipti er réttarstaða leigjanda almennt óbreytt og hin sama, þ.e. skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.

Er leigjanda heimilt að framselja leigurétt sinn?

Leigjanda er almennt óheimilt að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala.

Umsagnir viðskiptavina

Takk fyrir að nota síðu Leiga.is. Takk sömuleiðis - Þetta virkar mjög vel hjá ykkur og er svo skilvirkt - Ég mun mæla með síðu ykkar við aðra.

Kærar þakkir, Elín